C-343/17 Fremoluc

Prejudiciële hofzaak

Zie bijlage rechts voor de verwijzingsuitspraak, en klik hier voor het volledige dossier van het Hof van Justitie.

Termijnen: Motivering departement:   1 augustus 2017
Schriftelijke opmerkingen:                   18 september 2017

Trefwoorden: vrij verkeer van personen; privileges; onroerend goed.

Onderwerp: - Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (hierna: VWEU);
- Richtlijn 2004/38/EG van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers en hun familieleden, en inzake het vrij verkeer van kapitaal, vastgelegd in artikel 63, lid 1, VWEU (hierna: de richtlijn).

Feiten:

Eiser (Fremoluc) heeft op 9 februari 2015 een onderhandse overeenkomst gesloten tot aankoop van onroerend goederen (te Meise) voor €3.075.000,-. De verkopers waren “consorten De Knop”. De verkoop werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van eventuele wettelijke voorkoop rechten (in Nederland: wet voorkeursrecht gemeenten). De onroerende goederen werden vervolgens met een notariële akte van 14 juli 2015 door consorten De Knop verkocht aan Vlabinvest (tegen dezelfde prijs). Met notariële akten van 31 juli 2015 verkocht Vlabinvest het onroerend geheel aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (hierna: VMSW) en Vlabinvest verkreeg opstalrecht van VMSW. Op 2 en 5 oktober 2015 ging eiser over tot dagvaarding van Vlabinvest en het Vlaams Financieringsfonds. De VMSW werd op 22 april 2016 tot gedwongen tussenkomst gedaagd in de zaak. Op 13 en 14 november 2016 liet de eiser een nieuwe dagvaarding betekenen aan Vlabinvest, VMSW en consorten De Knop. De twee zaken zijn samengevoegd omdat het voorwerp van beide zaken hetzelfde is. Eiser stelt o.a. dat de verkoopovereenkomst tussen consorten De Knop en Vlabinvest absoluut nietig is omdat deze is gebaseerd op een ongeoorloofde oorzaak, namelijk de uitvoering van een grond- en woonbeleid waarin een voorrangsregeling wordt voorzien die strijdig is met' regels van Europees recht die de openbare orde aanbelangen. Het betreft meer in het bijzonder de regels inzake het vrij verkeer van personen, vastgelegd in de artikelen 21, 45 en 49 van het VWEU en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn.

Overweging:

De kernvraag bestaat erin te weten of de "absolute voorrang" die wordt verleend voor de huur en aankoop van woningen en kavels die onder gunstige voorwaarden worden aangeboden aan de kandidaten die een "sterke maatschappelijke, economische of socio-culturele binding met het werkgebied" hebben, een maatregel vormt die noodzakelijk en geschikt is om deze doelstelling te verwezenlijken. In vergelijking tot de regeling die onderzocht werd in het arrest-Libert, vertoont de voorrangsregeling die thans aan bod komt volgende belangrijke verschillen:
-           de kandidaten kunnen hun binding aantonen met een plaats in het werkgebied van Vlabinvest en niet enkel met de gemeente waarin de grond gelegen is;
-           de criteria om na te gaan of er een "sterke maatschappelijke, economische of socio-culturele binding met het werkgebied" voorhanden is, worden in meer detail uiteengezet en lijken aldus minder arbitrair te zijn;
-           enkel kandidaten van wie het inkomen lager is dan bepaalde grenzen, komen in aanmerking.
De rechtbank betwijfelt of hiermee op afdoende wijze is tegemoetgekomen aan de bezwaren van het Hof van Justitie. Vooral rijst de vraag of de inkomensgrenzen die gesteld werden, voldoende laag zijn opdat nog sprake kan zijn van een evenredigheid met het gestelde doel.

Prejudiciële vragen:

Dienen de artikelen 21, 45, 49 en 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en de artikelen 22 en 24 van Richtlijn 2004/38/EG van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers en hun familieleden, in die zin te worden uitgelegd dat zij zich verzetten tegen een regeling op grond waarvan een overheidsinstantie gronden ontwikkelt met het oog op het aanbieden op de koop- en huurmarkt van kavels en woningen tegen gunstige voorwaarden, bij voorrang aan personen die een sterke maatschappelijke, economische of socio-culturele binding hebben met het werkingsgebied van die instantie, en waarbij inkomensvoorwaarden worden gesteld waaraan de grote meerderheid van die personen kan voldoen, zoals de regeling die volgt uit de samenlezing van:
-           het besluit van de provincieraad van Vlaams-Brabant van 25 februari 2014 houdende het provinciaal reglement betreffende de werking en het beheer van het Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant - Vlabinvest APB;
-           artikel 2/2 van het Besluit van de Vlaamse regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de 'sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode (en artikel 17, tweede tot zesde lid, van het Besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode)?

Aangehaalde (recente) jurisprudentie: C-197/11 en C-203/11 Libert.

Specifiek beleidsterrein: BZK; SZW