C-242/23 Tecno37 

Prejudiciële hofzaak

Zie bijlage voor de verwijzingsuitspraak, en klik hier voor het dossier van het Hof van Justitie (voor zover beschikbaar).

Termijnen: Motivering departement:    15 juni 2023
Schriftelijke opmerkingen:                    1 augustus 2023

Trefwoorden: belangenconflict, onverenigbaarheid van de activiteit van makelaar en die van beheerder

Onderwerp:

•            Artikel 49 VWEU.

•            Artikel 59, lid 3, van Richtlijn 2005/36/EG van het Europees Parlement en de Raad van 7 september 2005 betreffende de erkenning van beroepskwalificaties.

•            Artikel 25, lid 1; artikel 4, punt 8, van Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt.

Feiten:

Verweerders, Het MISE (ministerie van Economische Ontwikkeling) en de CCIAA (kamer van koophandel, industrie, ambachten en landbouw), hebben een onderzoek ingesteld ten aanzien van een situatie van mogelijke onverenigbaarheid en/of belangenconflict van de verzoekende vennootschap, Tecno*37, aangezien zij zowel activiteiten van vastgoedmakelaar als activiteiten van beheerder verrichte. Verzoekster beheerde 39 appartementencomplexen en de daaruit verkregen inkomsten waren aanzienlijk hoger dan die uit de bemiddelingsactiviteit. Verweerder stelde vast dat er gelijktijdig twee beroepen werden uitgeoefend, en dat er sprake was van onverenigbaarheid. De activiteit van beheerder bleek een beroepsmatige, en geen incidentele en occasionele activiteit te zijn, ofwel een typische bedrijfsactiviteit, aangezien de eenmanszaak werkte met drie werknemers en een bijkomende eenheid. Gezien deze situatie heeft de CCIAA de eenmanszaak van beheerder ingeschreven in het REA (economisch-administratief register) en verboden de activiteit van vastgoedmakelaar voort te zetten, en daarbij in het REA aangetekend dat deze activiteit werd stopgezet. Verzoekster is tegen de betrokken maatregelen opgekomen dit beroep is verworpen, hiertegen heeft Verzoekster hoger beroep ingesteld.

Overweging:

verzoekster betoogt dat artikel 5, lid 3, van wet nr. 39/89 bepaalt dat de twee activiteiten in abstracte en absolute zin onverenigbaar zijn, wat in strijd is met de juiste, met de Unierechtelijke beginselen conforme benadering volgens welke per geval moet worden onderzocht of er daadwerkelijk sprake is van een belangenconflict. Verzoekster betoogt dat de rechter in eerste aanleg artikel 5, lid 3, van wet nr. 39/89 heeft toegepast als een „gevaarnorm” die een bepaling van abstracte en algemene onverenigbaarheid bevat, door alleen rekening te houden met het grensgeval waarin de bemiddelaar met betrekking tot hetzelfde onroerende goed ook als beheerder optreedt, terwijl dat geval in de onderhavige zaak niet ter zake doet. De rechter in eerste aanleg had daarentegen moeten erkennen dat de bestreden maatregelen ab origine onrechtmatig waren, aangezien zij waren vastgesteld op grond van de veronderstelling dat de bepaling aldus moet worden toegepast dat de onverenigbaarheid in het algemeen en zonder onderscheid moet worden uitgebreid naar alle gevallen waarin de twee activiteiten gezamenlijk worden uitgeoefend, zonder dat hoeft te worden nagegaan waarop de bemiddeling betrekking heeft.

Daarnaast betoogt zij dat de rechter in eerste aanleg artikel 5 van wet nr. 39/89 aldus heeft uitgelegd dat de onverenigbaarheid van de activiteit van makelaar en die van beheerder voortvloeit uit de loutere vaststelling dat zij gezamenlijk als bedrijfsactiviteit worden uitgeoefend, indien het grote aantal beheerde gebouwunits een risico van belangenconflict kan opleveren ten nadele van een van de klanten van de vastgoedmakelaar. Deze uitlegging is echter volledig in strijd met vaste rechtspraak van het Hof. Wat voor de naleving relevant is, is volgens een Unierechtconforme uitlegging namelijk niet dat het absolute aantal gebouwenunits wordt nagegaan waarop de bemiddeling of het beheer betrekking heeft, maar veeleer de concrete vaststelling of de twee activiteiten gelijktijdig worden uitgeoefend met betrekking tot hetzelfde onroerende goed.

Prejudiciële vragen:

1. Moet artikel 5, lid 3, van wet nr. 39/1989, zoals geherformuleerd naar aanleiding van inbreukprocedure nr. 2018/2175, worden geacht thans volledig in overeenstemming te zijn met het [Unie]recht, met name in het licht van het feit dat die inbreukprocedure is afgesloten?

2. Staan de beginselen en doelstellingen van artikel 59, lid 3, van richtlijn 2005/36/EG (zoals gewijzigd bij richtlijn 2013/55/EU), die van artikel 25, lid 1, van richtlijn 2006/123/EG, en meer in het algemeen die van artikel 49 VWEU in de weg aan een regeling als de Italiaanse regeling in artikel 5, lid 3, van wet nr. 39/1989, waarbij de activiteit van vastgoedbemiddelaar en die van beheerder van onroerend goed in mede-eigendom onverenigbaar worden geacht op grond van het enkele feit dat beide activiteiten gezamenlijk worden uitgeoefend, dat wil zeggen zonder dat de kamers van koophandel een verificatie achteraf hoeven uit te voeren die specifiek betrekking heeft op het voorwerp van de bemiddeling, zonder dat dit wordt gerechtvaardigd door een specifiek genoemde en aantoonbare „dwingende reden van algemeen belang”, en in ieder geval zonder aan te tonen dat de vastgestelde algemene onverenigbaarheid evenredig is aan het nagestreefde doel?

3. Kan een vastgoedmakelaar in ieder geval ook werkzaam zijn als beheerder van onroerend goed in mede-eigendom, behalve wanneer hij het door hem beheerde gebouw wil verkopen of kopen, aangezien er in dat geval sprake zou zijn van een belangenconflict?”

Aangehaalde (recente) jurisprudentie: Commissie/België, C-384/18; Commissie/Duitsland, C-377/17; Commissie/Portugal, C-398/14; Commissie/Italië, C-433/15

Specifiek beleidsterrein: EZK