EU-Hof: een maximumvergoeding voor vastgoedbemiddeling kan verenigbaar zijn met de EU-Dienstenrichtlijn

Het gaat om het arrest van het EU-Hof van 25 februari 2025 in de zaak C-674/23, AEON NEPREMIČNINE e.a.

Achtergrond

Het grondwettelijk hof van Slovenië heeft het EU-Hof twee prejudiciële vragen gesteld over de uitleg van artikel 15 van de EU-Dienstenrichtlijn. Die vragen hebben betrekking op een nationale regeling die een maximumvergoeding invoert voor makelaarsdiensten in verband met de aankoop, verkoop of huur van onroerend goed.  

Voor de aankoop of verkoop van onroerend goed stelt de regeling het maximum vast op een percentage van 4 procent van de contractprijs. Bij verhuur van onroerend goed gaat het om een maximumvergoeding van 4 procent van de maandelijkse huurprijs, te vermenigvuldigen met het aantal maanden dat het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld, en hoe dan ook niet hoger dan de prijs voor één maand huur. 

In de kern wil de Sloveense rechter van het EU-Hof weten of deze regeling in strijd is met artikel 15 van de EU-Dienstenrichtlijn, gelezen in het licht van de vrijheid van ondernemerschap (artikel 16 EU-Handvest) en de Handvestbepaling die vereist dat in het EU-beleid zorg wordt gedragen voor een hoog niveau van consumentenbescherming (artikel 38). 

EU-Hof

Het EU-Hof stelt eerst vast dat de EU-Dienstenrichtlijn van toepassing is. Het gaat om een maximumtarief in de zin artikel 15, lid 2, onder g), van de richtlijn. Vervolgens onderzoekt het EU-Hof of de Sloveense regeling gerechtvaardigd kan worden onder artikel 15, lid 3, van de EU-Dienstenrichtlijn, gelezen in samenhang met het EU-Handvest. 

Daarbij is allereerst van belang dat de regeling geen direct of indirect onderscheid maakt naargelang de plaats van de zetel van de betrokken vastgoedonderneming. De regeling streeft legitieme doelstellingen na, namelijk consumentenbescherming en het bevorderen van toegang tot huisvesting voor kwetsbare personen of personen met een laag inkomen. 

Verder oordeelt het EU-Hof dat de maximumvergoeding kan worden beschouwd als een geschikte maatregel om die doelstellingen te bereiken. Het maakt de prijzen transparanter en voorkomt buitensporige prijzen. Het staat aan de verwijzende rechter om te onderzoeken of het mogelijk en geschikt is om maatregelen vast te stellen die meer op kwetsbare consumenten gericht zijn. De regeling betreft nu namelijk een onbepaald en mogelijk groot aantal personen en lijkt niet ontworpen om specifiek kwetsbare personen te beschermen.  

Volgens het EU-Hof verzet artikel 15, lid 3 van de EU-Dienstenrichtlijn zich aldus niet tegen de Sloveense regeling, voor zover die regeling niet verder gaat dan nodig is om de nagestreefde doelstellingen te bereiken en deze doelstellingen niet met andere, minder beperkende maatregelen kunnen worden bereikt.

Meer informatie

• ECER-dossier – Dienstenrichtlijn